Als je de afgelopen jaren op financiële subreddits of in de FIRE-community hebt rondgehangen, ken je de strategie: maximaal aflossingsvrij, verschil in ETF's, en over 30 jaar lachen naar de bank. Maar de spelregels veranderen. En niet een beetje ook.
Wat is er aan de hand?
Rabobank kondigde in januari 2026 aan dat ze per 11 mei de regels aanscherpen. Het maximale aflossingsvrije deel gaat van 50% naar 30% van de woningwaarde, met een absoluut plafond van €150.000. Obvion, hun hypotheekdochter, volgt dezelfde lijn.
Even concreet maken: bij een woning van €500.000 mocht je voorheen €250.000 aflossingsvrij houden. Straks is dat €150.000. Niet 30% van €500.000 (dat zou €150.000 zijn, toevallig precies het plafond), maar bij een woning van €600.000 loop je al tegen dat plafond aan. €180.000 aflossingsvrij? Vergeet het maar.
Nu kun je zeggen: "Prima, dan ga ik naar een andere bank." Maar ik verwacht dat anderen volgen. Rabobank is vaak de kanarie in de kolenmijn voor hypotheekbeleid. ING en ABN volgden eerder ook bij de NHG-aanscherpingen.
Waarom dit pijn doet
De kern van de aflossingsvrij-strategie is simpel: hypotheekrente is (was?) goedkoop geld. Als je 2% rente betaalt en de beurs historisch 7% per jaar doet, is het verschil gratis rendement. Je gebruikt je huis als hefboom.
Door die hefboom in te korten, dwingen banken je om meer eigen vermogen in je stenen te stoppen. Kapitaal dat niet op de beurs staat. En over 30 jaar maakt dat verschil enorm uit. We hebben het over tienduizenden euro's aan gemist rendement.
Maar er is meer aan de hand.
Box 3 gaat op de schop
In 2028 stapt Nederland (eindelijk) over naar belasting op werkelijk rendement in Box 3. Dit klinkt eerlijker, en dat is het ook. Maar het verandert de rekensom voor beleggers met schulden.
In het nieuwe stelsel kun je de rente op je Box 3-schulden waarschijnlijk aftrekken van je beleggingswinsten. Minder schuld betekent dus minder aftrekpost. Je betaalt effectief meer belasting over je rendement.
De ironie: net nu schuld fiscaal interessanter zou kunnen worden in Box 3, maken banken het moeilijker om die schuld aan te gaan.
En dan de HRA nog
De hypotheekrenteaftrek wordt al jaren afgebouwd, van 52% in 2019 naar 37,56% nu (2026). Voor nieuwe hypotheken na 2013 geldt bovendien dat je alleen HRA krijgt als je aflost. Aflossingsvrij = geen HRA.
Dit is niet nieuw, maar het maakt wel dat de "netto" rente op een aflossende hypotheek lager uitvalt dan de bruto rente suggereert. De HRA dempt de pijn van aflossen. Zonder die demping (bij aflossingsvrij) voel je de volle rente.
Wat betekent dit in de praktijk?
Laat me eerlijk zijn: de strategie is niet dood. Maar hij is wel een stuk minder toegankelijk geworden. Je hebt nu te maken met:
- Lagere maximale aflossingsvrije bedragen (dankzij de banken)
- Minder schuld om beleggingswinsten mee te salderen (dankzij Box 3 2028)
- Hogere netto lasten bij aflossingsvrij door geen HRA
Voor mensen met bestaande hypotheken is er goed nieuws: zolang je niet oversluit of verhuist, blijven je huidige voorwaarden gelden. Maar starters en doorstromers na mei 2026? Die vallen direct onder de nieuwe regels.
Mijn take
Ik vind dit jammer, maar begrijpelijk. Banken willen risico beperken, en de toezichthouder (DNB) duwt ook. Het tijdperk van "maximaal lenen, minimaal aflossen" loopt ten einde.
Betekent dit dat je nooit meer aflossingsvrij moet kiezen? Nee. Maar je moet beter rekenen. De marges zijn kleiner geworden, en de zekerheid van "de beurs doet het altijd beter" is er niet. Lees ook de basisuitleg van de strategie als je er nog niet bekend mee bent.
Wat ik wel zou doen: reken je eigen scenario door. Met de nieuwe beperkingen, de verwachte Box 3-wijzigingen, en realistische rendementen. De uitkomst kan je verrassen, in beide richtingen. En vergeet niet: je hebt hoe dan ook een noodfonds nodig voordat je gaat beleggen. Ook de keuze van je rentevaste periode beïnvloedt je risico.
Bronnen
- Rabobank hypotheekvoorwaarden: aankondiging wijziging aflossingsvrij beleid
- Rijksoverheid over Box 3 hervorming: plannen werkelijk rendement 2028
- Belastingdienst hypotheekrenteaftrek: voorwaarden en afbouw HRA